Кредит під заставу нерухомості: іпотека

Кредит під заставу нерухомості: іпотека

 Погодьтеся, що за нинішнього рівня купівельної спроможності в нашій державі далеко не кожен може дозволити собі придбати житло одразу, сплативши всю суму, навіть якщо йдеться про купівлю житла економкласу. Частина громадян вирішує житлове питання, беручи квартиру або будинок в оренду, що теж недешево, крім того, завжди є ризик виникнення непорозумінь із власником. Ті ж, хто все ж таки хочуть купити власне житло вже й зараз, але не мають при собі повної суми, як правило, звертаються до кредитних установ - банків.

Іпотека на квартиру, житло, нерухомість в Україні

Саме на цей випадок українським законодавством передбачена іпотека або іпотечний кредит. Цей термін з'явився в Україні не так уже й давно, порівняно із західними країнами - Закон України про іпотеку набув чинності 2004 року. 

        Якщо коротко, то іпотека (у перекладі з грец. застава) - це різновид довготривалого кредитування, де права кредитора (банку) забезпечені нерухомим майном. При цьому не обов'язково вже мати власну заставну нерухомість - гарантом виконання зобов'язання перед кредитором може виступати житло, на яке власне і беруться кошти. На відміну від розхожої думки, іпотечний кредит можна видавати не тільки для купівлі нерухомості, а й для інших цілей: розвитку власного бізнесу, проведення ремонту житла тощо. Тут же ми розглянемо іпотечний кредит саме в контексті отримання коштів на квартиру.

        Очевидною перевагою іпотечного кредиту є можливість отримати власне житло вже сьогодні, без необхідності збирати гроші довгі роки, а погашення відбувається щомісяця, що спрощує планування бюджету. У нинішніх реаліях банки переважно не видають кредити на житло терміном понад 20 років, що якраз приблизно відповідає періоду зміни одного покоління. При цьому майже всі банки надають можливість виплатити кредит достроково (виконати зобов'язання перед кредитором).

Що потрібно знати про іпотечний кредит в Україні

Звісно, можливість отримати житло одразу - це великий плюс. Але, незважаючи на свою, на перший погляд, простоту, іпотечні кредити мають деякі нюанси. Серед них додаткові витрати , а саме:

  • Разова комісія за надання кредиту (в середньому це 1,5% від суми кредиту)
  • Річна процентна ставка (~17-20%)
  • Витрати на страхування іпотеки та життя позичальника
  • Оплата послуг нотаріуса
  • Витрати на експертну оцінку нерухомості
  • Деякі банки беруть штраф за дострокове погашення кредиту

        Тому під час розрахунку свого бюджету слід заздалегідь порахувати можливі додаткові витрати.

        Не варто також забувати, що банки встановлюють серйозні вимоги до позичальника і будуть ретельно перевіряти вашу кредитну історію та платоспроможність разом із цим знадобиться підготувати досить солідний пакет документів, зокрема стандартний набір для будь-яких фінансових установ:

  • Паспорт
  • Ідентифікаційний код
  • Довідка про доходи з місця роботи
  • Свідоцтво про шлюб або про розлучення
  • Згода чоловіка/дружини

        Залежно від конкретного банку можуть різнитися розміри річних ставок (залежно від типу ринку нерухомості: первинний чи вторинний), мінімальні розміри першого внеску, програми лояльності тощо. Загалом, таких комбінацій можуть бути десятки, але спільною рисою для всіх іпотечних кредитів є значна кінцева переплата, яка може становити 100-200% від отриманих у кредит коштів. 

        Звідки беруться такі суми? Давайте розглянемо це на прикладі класичної схеми, дійсної для будь-якого банку України: нехай ми хочемо купити житло вартістю 2 000 000 грн., перший внесок при цьому 25% (500 000 грн.) уже сплачено, річна ставка дорівнює 17.9%. пропонований банком щомісячний внесок становить 23 300 грн. Відповідно, за 1 рік необхідно сплатити тільки відсотків на суму 268 500 грн. (це 17.9% від суми 1500000 грн.), тоді як загальна сума щомісячних внесків за рік становитиме 279 600 грн. Звідси випливає, що фактично ми за перший рік оплачуємо лише 11 100 грн. тіла кредиту, а решта - це відсотки. Звісно, у міру сплати залишкова сума кредиту зменшуватиметься, а разом з нею і відсотки, тож з роками тіло кредиту погашатиметься дедалі більше, а відсотки будуть меншими, оскільки щомісячна ставка фіксована.

       Логічно, що за такої схеми вигідно погашати іпотеку чим швидше, мінімізуючи таким чином загальну суму переплат (звісно, якщо банк дозволяє дострокове погашення). Що довший період оплати - то більшою вийде загальна сума переплати.

        Ще одним плюсом кредиту на житло є перевірка перед купівлею банком об'єкта нерухомості на "юридичну чистоту" - кредитор так само, як і ви, зацікавлені в тому, щоб підписання угоди пройшло без проблем.

Законодавче регулювання у сфері іпотечних кредитів

  Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України та закону України про іпотеку, про який ми вже згадували вище. У ньому дається таке визначення іпотеки: це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця (позичальника), згідно з яким іпотекодержатель (кредитор) має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки більшою мірою перед іншими кредиторами цього боржника.


        Аби вже після отримання іпотечного кредиту не натрапити на "підводні камені", слід заздалегідь і ретельніше ознайомитися з порядком регулювання відносин між іпотекодавцем та іпотекодержателем і базовими положеннями Закону. Їх чимало, і вони залежать від багатьох змінних, зокрема від типу нерухомості, що передається в іпотеку. Приміром, слід звернути увагу на такі речі: 

  • Важливо, що до моменту погашення заборгованості позичальником на нерухоме майно встановлюється заборона на відчуження та інші угоди.
  • Часті випадки, коли житло перебуває у спільній власності. У такому разі воно може бути передане в іпотеку тільки за нотаріально засвідченою згодою всіх співвласників. Якщо ж частка в спільному майні виділена в натурі з наявним правом власності на неї як на окремий об'єкт, то згода інших співвласників не потрібна. Іпотекодавець (позичальник) зобов'язаний до укладення іпотечного договору повідомити про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, включно з не зареєстрованими у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку відповідальність несе іпотекодавець.
  • Хоча після укладення договору іпотеки нерухомість і залишається у володінні та користуванні власника, але такі діяння, як відчуження, передання в наступну іпотеку, передання предмета іпотеки в спільну діяльність, лізинг або оренда, можливі тільки за згодою кредитора. Зверніть увагу, що іпотекодавець має право заповісти передане в іпотеку нерухоме майно, а правочин, який це право обмежує, не є дійсним. До обов'язків позичальника входить проведення поточного ремонту та зберігання нерухомості в належному стані (якщо інше не передбачено договором) власним коштом.
  • Не менш важливим є питання виселення мешканців із житла, що перебуває під заставою. Звернення стягнення на передане в іпотеку житло є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів і членів їхніх родин у тому разі, якщо:
    • договір оренди було укладено до моменту укладення іпотечного договору і про цей договір було поінформовано кредитора або якщо такий договір було укладено в установленому законом порядку;
    • договір оренди був укладений після укладення іпотечного договору, але за згодою кредитора (іпотекодержателя). 

Іпотечний договір та його оформлення

Договір іпотеки слід оформляти юридично грамотно, чітко й однозначно обговорюючи права та обов'язки сторін у різних ситуаціях - це знизить ризик виникнення непорозумінь і може заощадити ваш час у майбутньому. Так, якщо необхідно буде внести зміни або доповнення до іпотечного договору, їх необхідно нотаріально засвідчити, а у разі виданої заставної знадобиться її анулювання та повторна видача в установленому законом порядку.

        Договір укладається між іпотекодавцем (позичальником) та іпотекодержателем (кредитором) у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Нижче наведемо значні умови, які зобов'язані містити контракт іпотечного кредиту. У разі відсутності хоча б однієї з них, він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

  1. Для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб: найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців. Для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб: прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та ІПН у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків. 
  2. Зміст і розмір основного зобов'язання, строки та порядок його виконання.
  3. Опис нерухомості, що передається, та іпотека, достатній для її ідентифікації, реєстраційні дані (якщо це земельна ділянка - то її цільове призначення).
  4. Посилання на видачу заставної (заставна - це іпотечний цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням) або її відсутність. 

       В іпотечному договорі можуть також міститися й інші положення, зокрема, визначення вартості об'єкта, що передається в заставу, посилання на документ, що підтверджує право власності позичальника на нерухомість, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. До речі, якщо повернення кредиту забезпечується заставою нерухомості, для придбання якої і береться кредит, то договір купівлі-продажу та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

У наші дні практично кожен банк серед пакету послуг має кредити на житло (іпотеку) з найрізноманітнішими умовами, що свідчить про поширеність цього виду застави в нашій державі та його дієвість і зручність як інструмент для миттєвого отримання коштів на придбання житла.

Ми використовуємо cookie-файли для найкращого представлення нашого сайту. Продовжуючи використовувати цей сайт, ви погоджуєтеся з використанням cookie-файлів.
Прийняти