Інвестиції в нерухомість в Україні є основним способом інвестування не тільки через недостатній розвиток фондового ринку. В умовах економічної нестабільності складно знайти більш надійний і менш ризиковий спосіб зберегти свої заощадження.
Придбавши житлову або комерційну нерухомість можна отримувати пасивний дохід від орендної плати. Якщо успішно вибрати об'єкт нерухомості для інвестицій, можна заробити на зростанні його ринкової ціни.
Інвестицій у нерухомість - плюси та мінуси
- Нерухомість неможливо загубити або вкрасти
- Вкладений капітал не знеціниться через інфляцію
- Можна почати інвестувати без спеціальних знань
- Дохід від здачі в оренду вищий, ніж за депозитами в банках
- Ризики падіння цін значно нижчі, ніж при купівлі акцій
- Низька ліквідність (багато часу потрібно, щоб продати)
- Довгий період окупності, порівняно з інвестиціями в бізнес
- Ціна може не тільки зростати, а й падати
- Періодично потребує ремонту і витрат на обслуговування
- Складнощі з перевіркою документів, витрати на послуги юристів
Ризики інвестицій у нерухомість
Інвестиції в нерухомість належать до капіталовкладень із невисоким ризиком, але певний ризик усе-таки залишається:
? Ціна на нерухомість, як і будь-яка інша ціна, залежить від попиту та пропозиції. Ціни можуть коливатися і навіть помітно знизитися, як і розмір орендної плати.
? На ціни впливає кредитна політика банків. Доступні іпотечні кредити штовхають ціни на нерухомість вгору. Економічні кризи стають причиною банкрутств і падіння цін на нерухомість.
? Нерухомість може постраждати через стихійне лихо або техногенну катастрофу. Іноді трапляються повені, пожежі, урагани, цунамі, падіння літаків, вибухи газу, пожежі на атомних реакторах, а також війни.
Наприклад, через подорожчання енергоносіїв в Україні значно впав попит на великі будинки. Люди, які свого часу вклали кошти в будівництво, змушені продавати їх інколи дешевше за собівартість.
Як інвестувати в нерухомість?
Інвестиції в нерухомість потребують кваліфікованого підходу, як до вибору об'єкта, так і до юридичної перевірки продавця, і до оформлення документів.
Розмір доходу від інвестицій у нерухомість значною мірою залежить від вдалої локації об'єкта тому вибір найкращого варіанта потребує багато часу. Інвестор повинен вирішити самостійно, в яку нерухомість краще вкласти гроші, щоб змусити їх працювати.
Порада:
Ціни на нерухомість та оренду зростають у нових мікрорайонах, де будують нові будинки та об'єкти інфраструктури. Головний ризик - занадто повільна забудова або зупинка будівництва нових об'єктів через припинення фінансування.
Нерухомість для здачі в оренду
Дохід від здачі нерухомості в оренду порівняно невисокий (щодо вкладених коштів), але ризики мінімальні. Така інвестиція підходить людям, налаштованим на тривалий пасивний дохід. Залежно від виду нерухомості капіталовкладення окупляться за 9-11 років.
Важливо врахувати, на яку нерухомість є більший попит, які встановилися ціни на оренду, що найбільш важливо для потенційних орендарів - ремонт, обладнання, близькість до навчальних закладів, або до станції метро, чи поруч магазини, парки, стадіони тощо.
Плюси:
- Дуже низькі ризики
- Постійний пасивний дохід
- Збереження коштів від інфляції
Мінуси:
- Повільна окупність, у середньому 10 років
- Значні витрати на ремонт
- Не завжди зростає в ціні
Інвестування в новобудови
Інвестиції в новобудови на початковому етапі будівництва приносять непоганий дохід за досить короткий період, але доведеться миритися з великими ризиками. Після здачі об'єкта в експлуатацію готову квартиру або будинок можна продати на 25-30% дорожче, ніж на початковому етапі будівництва.
Важливо:
Обираючи інвестування в новобудови необхідно перевірити інформацію про забудовника, кількість зданих і незавершених об'єктів. Можна поцікавитися новинами про будівельну компанію, публікаціями в ЗМІ.
Плюси:
- Ціна об'єкта швидко зростає до 30% за 2-3 роки
- Прибутковість вища, ніж за депозитами в банках
- Повністю пасивний дохід і зростання капіталу
- Інвестиція окупається через 2-3 роки.
Мінуси:
- Є ризик, що забудовник не завершить будівництво і не поверне вкладені кошти інвесторам.
Як вибрати об'єкт
Ліквідність об'єкта нерухомості залежить від того, наскільки він відповідає ринковим трендам і вимогам потенційного покупця. Економити на якості матеріалів і робіт ризиковано, якщо бюджет обмежений, краще вибрати меншу площу.
У 2021 році більший попит на невеликі квартири 1-2 кімнати в житлових будинках бізнес-класу, у мікрорайонах із добре розвиненою інфраструктурою. У нових будинках придбати квартиру на завершальному етапі будівництва можна тільки за переуступкою.
Які документи вимагати від забудовника:
- Державна ліцензія
- Установча документація компанії
- Дозвіл на будівництво
- Фінансова звітність
- Проектна документація
- Право на земельну ділянку
Комерційна нерухомість
Простих громадян цікавить куди інвестувати невеликі гроші в Україні або в який бізнес краще вкласти гроші. Ми радимо інвестувати невеликі гроші в комерційну нерухомість - склади, офіси, гаражі, торгові площі, майстерні, ділянки та земельні паї - вибір досить великий.
Інвестиції у великі комерційні об'єкти потребують великих капіталовкладень, але вже з'явилися перші інвестиційні компанії з низьким порогом входу для інвесторів.
За умови вдалого вибору об'єкта така інвестиція приносить на 2%-5% більший дохід на вкладені кошти порівняно з житловою нерухомістю. Капіталовкладення окупається приблизно за 7-10 років.
Плюси:
- Низький ризик
- Постійний пасивний дохід
- Можливе зростання в ціні
Мінуси:
- Повільна окупність, у середньому 8-9 років
- Потребує операційних витрат (пошук орендарів, ремонт)
Куди краще інвестувати:
Будівництво як інвестиція
Популярним способом інвестицій в Україну є самостійне будівництво житла. Це не тільки інвестиція, а й спосіб заробити гроші, вкладаючи власний час і працю. Важливо врахувати, що за однакової вартості будівництва у великому місті та в маленькому селищі вартість готового об'єкта та дохід від оренди значно відрізняються.
Плюси:
- Висока рентабельність
Мінуси:
- Ризик неякісного виконання будівельних робіт
- Збитки через затягування термінів завершення будівництва
- Технічна складність, потреба в спеціальних знаннях
Як можна інвестувати в будівництво
Будівництво потребує спеціальних знань, робітників, техніки, тому інвестори цікавляться іншими схемами таких інвестицій. Наведемо найпопулярніші з них:
? Пайове будівництво - група інвесторів створює пайовий фонд, у який кожен із них вкладає частину від вартості будівництва. Інвестори підписують контракт із забудовником і отримують у власність частину об'єкта.
? Житловий кооператив - акумулює пайові внески своїх членів, щоб вкласти їх у будівництво. Кооператив може виступати забудовником або замовником, уклавши договір із будівельною компанією.
? Фонди фінансування будівництва - створюють для залучення коштів інвесторів. Такі фонди можуть створювати тільки фінансові компанії, що мають державну ліцензію (як правило, це великі банки).
Діяльність ФФБ контролює Національний банк. Фонд підписує договір з будівельною організацією і фінансує та контролює будівництво до його завершення, як замовник.
Переваги та недоліки ФФБ:
- Знижено ризик нецільового використання коштів забудовником
- Державний контроль і правовий захист інвесторів
- Можливість заміни підрядників у разі неякісного виконання робіт
- ФФБ можна створити тільки коли вже виділено земельну ділянку і готовий пакет документів для початку будівництва.
- Іноді ФФБ створюють великі будівельні компанії, тому інвесторам важливо вивчити умови договору і проконсультуватися з юристами.
- Розрив угоди з ФФБ може бути невигідний для інвестора. Отримати свої кошти він зможе тільки після завершення будівництва та продажу об'єкта іншому власнику.
- Право власності на нерухомість передається інвестору після здачі об'єкта
- Інвестор може контактувати тільки з керуючим фондом, і ніяк не контактує із забудовником.
Нерухомість під ремонт
Вигідні інвестиції можна зробити, купуючи не тільки нові, а й старі квартири та будинки без ремонту. На вторинному ринку можна знайти багато об'єктів нерухомості, які розташовані в хороших районах, але потребують реконструкції.
Щоб виграти від такої операції, важливо вміти оцінити загальний стан будівельних конструкцій, вартість ремонту і майбутню вартість квадратних метрів після ремонту. Досвідчені інвестори заробляють від 10 до 15% від вкладених коштів.
Інвестиції в зарубіжну нерухомість
Інвестувати гроші в нерухомість за кордоном простіше, ніж в Україні, завдяки дешевим іпотечним кредитам і кращим умовам для ведення бізнесу. Інвесторів приваблює нерухомість у країнах зі стабільною економікою, розвиненою інфраструктурою, теплим кліматом, комфортними умовами для проживання та роботи.
Придбати нерухомість за кордоном можна тільки за безготівкові кошти. Громадянин України може перерахувати на закордонний рахунок до $50000 на рік, якщо підтвердить законне походження коштів.
Плюси і мінуси:
- Вартість нерухомості в деяких країнах Європи або Азії нижча, ніж в Україні, а якість, інфраструктура та пасивний дохід можуть бути кращими.
- Інвестиції в нерухомість у різних країнах дають змогу диверсифікувати ризики інвестування
- Купуючи нерухомість за кордоном, інвестор має можливість використовувати її у власних цілях, отримати посвідку на проживання і навіть громадянство.
- Додаткові витрати на податки та збори, які потрібно сплатити в іноземній країні, становлять до 5%-10% вартості нерухомості
- Через складнощі з вивченням законодавства іншої країни можуть знадобитися послуги посередників або юристів.
- Витрати на комунальні платежі, на утримання нерухомості в належному вигляді, на податки.
- Можуть вимагати дозвіл на купівлю уповноваженого органу в Україні
Стратегії інвестування
Варіантів для інвестування в нерухомість досить багато, серед них можна виділити головні:
- Купувати квартири з ремонтом і здавати в оренду
- Купувати дешеві квадратні метри, вкладати гроші в ремонт і здавати в оренду подорожче
- Купувати об'єкти нерухомості без ремонту і продавати дорожче після ремонту
- Купувати квартири на початку будівництва і продавати на завершальному етапі.
Людям, які не хочуть ризикувати, слід зосередитися на вторинному ринку і на перших трьох стратегіях. Якщо інвестор готовий ризикнути заради більшого доходу, він інвестуватиме кошти в новобудови.
Застосовуючи творчий підхід можна знайти й інші способи інвестування. Наприклад, підвищення вартості об'єкта шляхом переведення нежитлових приміщень у житловий фонд або виконанням стильного ремонту.
Оцінка інвестиції
Для оцінки перспективності вкладення коштів у конкретний об'єкт нерухомості можна вживати формулу, яку запропонував Нобелівський лауреат з економіки Роберт Шиллер. Ми наводимо її у спрощеному вигляді, не враховуючи додаткових ризиків.
Якщо отриманий коефіцієнт перебуває в межах від 10 до 15, це означає, що нерухомість має адекватну ціну.
Якщо К<10 - нерухомість явно недооцінена і її вигідно купувати ?
Якщо К > 15 - ціна нерухомості завищена і купувати її не варто ?
Це спрощений спосіб оцінки, адже нерухомість не завжди купують з метою здачі в оренду, але в більшості випадків формула допомагає прийняти рішення і зробити вдалий вибір.
Поради для інвесторів
Якщо ви недосвідчений інвестор, тільки плануєте вкласти кошти в бізнес або нерухомість, і не знаєте як інвестувати в нерухомість правильно, користуйтеся нашою пам'яткою:
? Обираючи нерухомість, враховуйте місце розташування, які об'єкти розташовані поруч, де розташовані зупинки транспорту, які дороги, скільки людей мешкає в мікрорайоні, та інші чинники.
? Купуючи нерухомість на вторинному ринку, зважайте на вік будинку, звертайте увагу на матеріали, з яких він збудований (фундаменти, стіни, перекриття, покрівля), і на відповідність вимогам будівельних норм (товщина стін, перекриття, утеплення, гідроізоляція).
? Купуючи об'єкт із певною метою, поцікавтеся основними вимогами потенційних орендарів або покупців. Враховуйте не тільки площу, а й планування.
? Порівняйте ціни на ринку, поцікавтеся, як вони змінилися за останній рік чи два. Найвигідніше купувати нерухомість, коли ціна на неї падає (під час економічної кризи або сезонного падіння цін).
? Переконайтеся, що у продавця є дійсні документи на право власності, що проєктна документація та дозвіл на будівництво відповідають вимогам законодавства.
? Обираючи новобудову з метою вкласти гроші на початковому етапі будівництва, перевірте репутацію забудовника і покажіть договір кваліфікованому юристу. Іноді забудовники прописують вигідні для себе умови і не дають жодних гарантій інвестору.
? Обираючи забудовника, поговоріть із людьми, які вже заселилися в раніше здані об'єкти, або пошукайте відгуки. Поцікавтеся, чи не було порушення вимог техніки безпеки, санітарних або пожежних нормативів.
Якщо плануєте заробити на зростанні цін, враховуйте, що дорогу нерухомість важче продати. Знайти покупця на великий і дорогий будинок завжди важче, ніж на однокімнатну квартиру.
Інвестування в нерухомість вимагає обережності. Щоб стати успішним інвестором, потрібно стежити за ринковими тенденціями і розуміти принципи ціноутворення на ринку нерухомості.
