Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, згідно з яким іпотекодержатель (кредитор) має право, у разі невиконання боржником зобов'язань, отримати задоволення своїх вимог за рахунок об'єкта іпотеки (наприклад, квартири, під яку він давав кредит).
Особливістю договору застави-іпотеки є правова вигода кредитора (іпотекодержатель) перед іншими кредиторами, отримати задоволення своїх вимог щодо вартості заставленого майна у разі невиконання боржником (іпотекодержателем) зобов'язання, забезпеченого заставою. При цьому об'єктом застави можуть бути як майно, так і майнові права.
Основна відмінність договору іпотеки квартири від договору купівлі-продажу квартири в тому, що право власності на квартиру перейде до вас тільки після того, коли ви виплатите всі гроші, які заборгували кредитору.
Процедура укладення договору іпотеки
Текст договору іпотеки має містити умови, встановлені статтею 18 Закону України "Про іпотеку".
Будь-які договори застави (іпотеки), включаючи іпотеку нерухомості, квартири, земельної ділянки, житлового будинку, автомобіля, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцезнаходженням нерухомості, що є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця.
Договір про заставу майна посвідчується нотаріусом при наданні документів, що підтверджують право власності на майно.
Під час посвідчення договору іпотеки нотаріус роз'яснює сторонам порядок державної реєстрації та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог з предмета іпотеки, що зазначається в тексті договору.
Водночас із посвідченням договору іпотеки нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на стягнення предмета іпотеки.
Предмет іпотеки
Предметом іпотеки може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути стягнуто заставодавцем і на яке може бути звернено стягнення.
Як майно, так і майнові права можуть стати предметом контракту застави. Договір іпотеки може бути складено тільки щодо майна, яке можна стягнути відповідно до українського законодавства і на яке можна звернути стягнення.
Контракт застави може встановлювати забезпечення вимог, які можуть з'явитися в майбутньому на підставі набуття чинності контрактом.
Заставою може бути забезпечено виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Предметом іпотеки не можуть бути вимоги, що мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких заборонена законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо), а також предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами. актами а також майнові комплекси державних підприємств та їхні структурні підрозділи, які перебувають у процесі корпоратизації.
Внесення змін до договору іпотеки не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов'язання, заміни зобов'язання іншим зобов'язанням, що виникло після укладення договору застави.
Після оформлення застави зміни та доповнення до іпотечного договору можуть вноситися лише після її анулювання в порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку". У цьому випадку на підтвердження факту анулювання застави нотаріусу подається відповідний витяг з Державного реєстру іпотек.
Сторони договору іпотеки
Сторонами договору застави ( заставодавцем і заставодержателем ) можуть бути фізичні та юридичні особи, держава.
Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути тільки банки.
Заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно з підстав, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно, або третя особа (майновий поручитель).
Умови укладення договору застави (іпотеки)
Фізичні особи, юридичні особи та уряд можуть бути сторонами контракту іпотеки (як заставодавцем, так і заставодержателем).
Лише банки можуть бути заставодержателем земельних ділянок, відведених під сільськогосподарські потреби, і прав на них - оренди або емфітевзису (довгострокова оренда землі сільськогосподарського призначення).
Заставодавцем може бути як власник майна, так і особа, якій він передав майно і право застави на нього. Також сторону заставодавця при укладенні договору іпотеки може представляти майновий поручитель.
Договір застави майна або майнових прав нотаріус засвідчує тільки після того, як перевірить, чи немає заборони на відчуження майна, що є предметом договору, чи не перебуває воно під арештом.
Якщо предметом договору застави є майно, що перебуває в комунальній або державній власності, посвідчення договору відбудеться тільки за наявності згоди органу місцевого самоврядування або державної влади, під кураторством якого це майно перебуває.
Внесення змін до договору застави (іпотеки)
Якщо сторони згодні, до заставного договору можуть вноситися зміни і доповнення у зв'язку з обставинами, що змінилися. Наприклад, у випадках, коли продовжено строк кредитного договору або збільшено суму боргу, згаданого в договорі. Зміни до договору застави вносяться, якщо змінено сам предмет застави.
Вносити зміни до договору застави не можна, якщо забезпечене заставою зобов'язання припинене, замінене іншим зобов'язанням, що виникло після укладення договору застави, або якщо іпотека включена до іпотечного пулу (об'єднання іпотек).
Іпотека під нерухомість від забудовника
Іпотекодавцем за іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує будівництво нерухомості для власних потреб або для передання її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
Під час посвідчення таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.
У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, що є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва та одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення строку дії іпотечного договору, за договором Сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору.
Зазначений договір є підставою перереєстрації заборони відчуження.
Незавершене будівництво
Якщо предметом іпотечного договору стала нерухомість, будівництво якої не завершене, а в процесі будівництва ця нерухомість набула характеристик, яких договір застави не передбачав (змінено площу, планування, поверховість тощо), відповідні зміни мають бути внесені до іпотечного договору.
Договір про заставу вже закладеного майна укладається тільки за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо в першому договорі застави не зазначені інші умови.
Не може бути посвідчено передання в іпотеку майна, що перебуває в податковій заставі.
Посвідчуючи договір застави, нотаріус має роз'яснити сторонам, як провадиться державна реєстрація іпотеки та як задовольняються за рахунок предмета іпотеки забезпечені іпотекою вимоги.
Якщо це передбачено договором іпотеки, одночасно з посвідченням нотаріус накладає заборону на відчуження предмета заставного договору.
Застава-іпотека спільної власності
Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу лише за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна вправі передати в іпотеку свою частку у спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення його в натурі об'єкта та реєстрації права власності на нього як на окремий об'єкт нерухомості.
Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки - в натурі (на місцевості).
Задоволення вимог іпотекодержателя
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:
- передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки за умови виконання основного зобов'язання;
- право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, укладений після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", що прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передання іпотекодержателю прав на предмет іпотеки в разі виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухомість, а також для реєстрації права власності на предмет іпотеки.
У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз'яснює сторонам, що права та вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку, залишаються дійсними.
Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлювальний документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в разі виконання основного зобов'язання, та долучається до примірника договору, що залишається у справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).
Документи
Документи для засвідчення договору застави, іпотеки:
- кредитний договір
- договір позики
Для фізичної особи:
- паспорт;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер);
- договір позики (кредиту).
Для юридичної особи:
- Свідоцтво про державну реєстрацію (виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Статут (установчий договір) юридичної особи;
- Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);
- Довідка про взяття на облік платника податків (форма №4-ОПП);
- Виписка ("Витяг") з державної адміністрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (видається в районній державній адміністрації у реєстратора);
- печатка юридичної особи;
- протокол (наказ) про призначення на посаду керівника та підтвердження його повноважень (нотаріально посвідчена довіреність підтверджує повноваження представника);
- протокол (рішення) Загальних зборів юридичної особи на укладення договору застави (іпотеки);
- паспорт представника юридичної особи;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.
Для земельної ділянки:
- Державний акт про право власності на земельну ділянку;
- Виписка ("Витяг") з Поземельної книги Державного реєстру земель (Виписка ("Витяг") з бази даних автоматизованої системи ведення Державного земельного кадастру (для відчуження земельної ділянки) (видається в Державному комітеті України по земельних ресурсах (Держкомзем));
- довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів);
- довідка про відсутність будівель на земельній ділянці (якщо таких немає).
(Довідка видається місцевими органами самоврядування (наприклад, міським БТІ, сільською радою).) Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, то необхідно земельну ділянку відчужувати разом із будівлями, які знаходяться на цій земельній ділянці;
- Витяг ("Витяг") з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- (видається в управлінні земельних ресурсів);
- незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки
- (для відчуження земельної ділянки);
- якщо акт на землю без кадастрового номера, то довідка із земельних ресурсів про присвоєння такого номера;
- якщо земля сільськогосподарського призначення, то довідку про те, що вона - не пай.
Для житлового будинку:
- документ, що підтверджує право власності на житловий будинок (окремо розташовану нежитлову будівлю) зареєстровано в БТІ (наприклад: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо);
- Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Виписка ("Витяг") з Реєстру речових прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації (має бути зазначена для укладення договору іпотеки);
- Довідка (Форма № 3) з ЖЕКу про зареєстрованих (прописаних) осіб у відчуженому житловому будинку;
- незалежна експертна оцінка щодо ринкової вартості житлового будинку (у зв'язку з набранням чинності 01.11.2011 р. постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. №1103, нотаріусу необхідно надати незалежну експертну оцінку щодо ринкової вартості житлового будинку, що відчужується);
- довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій збудовано житловий будинок, окремо розташовану нежитлову будівлю (гараж) та розмір земельної ділянки (у разі, якщо земельна ділянка перебуває у державній власності. Довідка видається в управлінні земельних ресурсів. Договір оренди цієї земельної ділянки. Якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності, то житловий будинок (окремо розташована нежитлова будівля (гараж)) необхідно передавати в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований.
Для квартири:
- документ, що підтверджує право власності, зареєстрований у БТІ (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо);
- Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Виписка ("Витяг") з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації (повинно бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
- Довідка (Форма №3) з ЖЕКу про зареєстрованих (прописаних) осіб у квартирі, що відчужується.
- незалежна експертна оцінка щодо ринкової вартості квартири (у зв'язку з набранням чинності 01.11.2011 р. постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. №1103, нотаріусу необхідно надати незалежну експертну оцінку за ринковою вартістю відчужуваної квартири).
Для нежитлового приміщення:
- документ, що підтверджує право власності, зареєстрований у БТІ (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо);
- Виписка ("Витяг") з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
- Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно (має бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
- незалежна експертна оцінка про ринкову вартість нежитлового приміщення.
Для транспортного засобу, автомобіля:
- документ, що підтверджує право власності
(Свідоцтво про реєстрацію ТЗ, Судновий квиток тощо).
*Згода дружини (чоловіка) "заставодержателя" і "заставодавця" на укладення договору застави, якщо майно було придбано в період зареєстрованого шлюбу (оформляється нотаріально).
* Якщо є співвласники, необхідна згода співвласників (також оформляється нотаріально).
Застава та іпотека - у чому різниця
Застава є одним із способів забезпечення виконання зобов'язань перед кредитором, умови та порядок якого регулюються чинним законодавством України. Якщо заставодавець (у даному випадку боржник) не виконує умови укладеного договору, кредитор має право отримати матеріальне відшкодування за рахунок того заставленого майна, що зазначене в договорі.
Якщо йдеться про заставу нерухомості у такому разі доречно буде говорити про такий різновид договору застави, як іпотека . Договір іпотеки є угодою, згідно з якою одна сторона (заставодавець) передає іншій стороні в заставу нерухоме майно як гарантію, забезпечення виконання взятих на себе зобов'язань перед кредитором.
Перед укладенням угоди з банком настійно рекомендується проконсультуватися з цього питання з нотаріусом. Договори іпотеки хоча і мають загальні, схожі для всіх положення, але все ж кожен такий договір укладається індивідуально під кожного окремого Клієнта банку і відповідно має свої, продумані юристами банку умови.
Заставодавець, який уклав договір іпотеки, має право володіти і розпоряджатися нерухомістю, але водночас на закладене майно накладаються певні обмеження, які не дають змоги продавати або відчужувати нерухомість на період дії договору.
Нотаріус посвідчує договір іпотеки за згодою всіх власників майна (якщо їх кілька) і після перевірки того, що це майно належить саме заставодавцю. Можливі також випадки, коли за Ваш борг може поручитися своїм майном будь-яка людина, яка вам довіряє. Нотаріальне засвідчення необхідне для підтвердження повної дієздатності обох сторін і осмисленості прийнятого рішення. Після засвідчення такого договору нотаріус проводить реєстрацію іпотеки в реєстрі.
Перед укладенням договору іпотеки потрібно ще раз подумати і врахувати реальну необхідність цього кроку.
По-перше більшість таких угод мають велику тривалість у часі.
По-друге потрібно бути готовим до того, що якщо ви з якихось причин не змогли сплатити певну суму в зазначений строк, кредитор може стягнути ваш борг за рахунок заставленого нерухомого майна.
Правильно продуманий і складений іпотечний договір допоможе вам уникнути виникнення спірних моментів і конфліктних ситуацій у майбутньому.
Договір іпотеки (застави) нерухомості в обов'язковому порядку посвідчується нотаріально. Посвідчення відбувається або за місцезнаходженням переданого в заставу майна, або за місцезнаходженням однієї зі сторін іпотечного договору - іпотекодавця чи іпотекодержателя.
Укладаючи договір застави, слід спиратися на закон "Про іпотеку", зокрема - на статтю 18.
Інші особливості оформлення договору іпотеки
Договір іпотеки нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.
Якщо договір іпотеки майна укладається у зв'язку з укладенням іншого договору щодо цього майна і в нотаріуса є зазначені вище документи. Вдруге ці документи не подаються.
Передача в іпотеку нерухомого майна, що є об'єктом права державної або комунальної власності та закріплене за відповідною державною або комунальною юридичною особою на правах господарського віробництва, здійснюється після одержання у встановленому законодавством порядку згоди органу державної влади або органу місцевого самоврядування на здійснення господарського віробництва, до сфери господарського віробництва до якого належить відповідна державна або комунальна юридична особа.
На основі іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, що посвідчується нотаріусом на підставі документів, які підтверджують майнові права на цю нерухомість.
Згода співвласників повторно не потрібна, якщо договір про заставу майна складається у зв'язку з посвідченням договору купівлі-продажу цього майна платежу в розстрочку.
Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути посвідчений за згодою попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом та попереднім договором застави.
Подальша іпотека, предметом якої є кілька об'єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об'єктів нерухомого майна, що передані у спільну іпотеку.
Посвідчення договору застави майна (майнових прав), що перебуває в податковій заставі, не допускається.
Якщо заставний договір про зміни в правах за іпотечним договором та основними зобов'язаннями не посвідчується, то в такому разі зміна прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням здійснюється шляхом виконання індосантом (особою, якій належить заставна) заставного запису, що передається, (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) і передання оригіналу заставного документа в порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку".
