В українців залишається можливість інвестувати в нерухомість за кордоном. Що для цього потрібно знати в колонці для Економічної правди розповіла директорка компанії з оцінки "Довіра" в Києві. "Мінфін" вибрав головне.
Головні принципи інвестицій
Оскільки багатьом українцям маловідомі можливості світових ринків нерухомості, без попереднього вивчення цього питання не обійтися. Інвестувати можна як у компанії, що купують нерухомість для перепродажу або надання в оренду, так і в житлову, комерційну та промислову нерухомість.
Крім цін, інвесторів цікавить термін повернення інвестицій, вимірюваний співвідношенням вартості квадратного метра до річної орендної плати за квадратний метр. Зворотне співвідношення річної орендної плати до вартості купівлі-продажу називають загальною ставкою капіталізації.
Неважливо, яким показником користуватиметься інвестор. Головне, щоб цей показник був прийнятний за ризиком інвестицій, бо що більший ризик, то швидше мають повертатися інвестиції. І навпаки: надійні інвестиції мають збільшений термін повернення вкладеного капіталу.
У кожному конкретному випадку необхідно аналізувати, як швидко можуть повернутися інвестиції, а для цього потрібно розглянути різні ринки нерухомості.
Житло в США
На графіку представлено середні ціни на нові будинки в США з 1965 року. До 2007 року ціни на житло в цій країні зростали, а потім почали падати, у зв'язку з кризою на ринку нерухомості. В Україну ця криза прийшла 2008 року.
.png)
Незважаючи на коронавірус, середня ціна 2020 року зросла, хоча й не настільки суттєво, як 2021 року. У більшості випадків середня орендна плата теж підвищувалася, хоча іноді спостерігалося й падіння.
Різке зростання цін на нерухомість та орендної плати почалося 2021 року: у деяких штатах вартість оренди зросла більш ніж на 20%. Із березня 2021 року до березня 2022 року місячна орендна плата на Гаваях і в Каліфорнії, двох найдорожчих штатах, перевищила 2 тис. дол. за квартиру. При цьому середня місячна орендна плата в країні в лютому 2022 року становила 1322 дол.
Офіси в Європі
Щоб побачити вражаюче розмаїття цін на офісну нерухомість, варто подивитись на європейський ринок, насамперед - на британський.
.png)
Найдорожчі офісні приміщення класу люкс здавалися в Лондоні. Їхня вартість сягала 1 492 євро за кв м на рік або 124 євро на місяць. До трійки найдорожчих увійшли приміщення в Парижі та Стокгольмі зі ставками оренди 930 євро і 711 євро на рік або 77 євро і 59 євро за кв. м на місяць відповідно.
Оренда офісів у Східній Європі набагато дешевша. Найнижчі ціни були в Бухаресті. Там офісну нерухомість класу люкс можна було орендувати за 228 євро за кв. м на рік або 19 євро на місяць, що становило майже одну шосту від вартості оренди в лондонському Вест-Енді.
Вакантність площ і вкладений капітал
З уповільненням орендної діяльності рівень вакантності на основних ринках офісної нерухомості зростає. Вакантність - ще один важливий показник прибутковості нерухомості, що характеризує ступінь її заповненості орендарями.
Вакантність виникає, коли орендарі змінюють офіси через розширення діяльності або через її згортання. За часів гарного попиту на нерухомість вакантність може становити два тижні на рік, тобто 14:360=3,9%.
Цей відсоток доводиться вирахувати з потенційного річного доходу, оскільки протягом двох тижнів приміщення були незаповненими і дохід не виходив. Для деяких типів приміщень нормальний рівень вакантності становить 10% - зазвичай це великі логістичні склади або торгові центри.
Під час нестабільності або низького попиту вакантність може збільшуватися. Тобто власники змушені або знижувати орендну плату, або втрачати орендарів, що призводить до вакантності. Наприклад, у Лондоні в другому кварталі 2021 року рівень вакантності сягнув 8,7%, тоді як у Берліні він становив лише 2,9%.
Рішення про інвестування залежить не від абсолютної вартості нерухомості або величини орендної плати, а від співвідношення доходу від орендної плати та ціни реалізації нерухомості з урахуванням потенційної вакантності.
скільки можна заробити
Від чого залежить співвідношення доходу і ціни продажу? Насамперед від типу нерухомості (житлова, комерційна, промислова) та її підтипів. У житловій - це будинки на одну сім'ю, квартири або таунхауси. У комерційній - офіси, готелі, ритейл, медичні або розважальні заклади. Серед промислових підтипів склади, виробничі приміщення, портові комплекси.
Оскільки найнадійнішими вважаються вкладення в житлову нерухомість, то тут прибутковість менша. Ставка капіталізації становить лише 4-5%, що означає період окупності 20-25 років. Ось чому було так багато іноземних інвестицій у київську нерухомість до початку війни. Прибутковість тут сягала 10-12%, що значно більше, ніж у розвинених країнах.
Найвищу прибутковість (ризикові вкладення) у розвинених країнах мають готелі та склади. Тут ставка капіталізації сягає 7-9%, або 14-11 років окупності.
Колись вкладення в ритейл мали високу прибутковість, але перехід торгівлі в інтернет, особливо в період пандемії, обрушив цей ринок. ТЦ почали закриватися або переходити в режим демонстраційних залів, площа яких значно менша. Там можна приміряти річ, а доставлять її кур'єром або поштою. Тому прибутковість цих об'єктів стала знижуватися до 5-7% ставки капіталізації.
Щось схоже сталося з офісними приміщеннями. За часів пандемії багато компаній відмовилися від великих площ, а після неї не стали повертатися у великі офіси, залишивши невеликі для певних адміністративних функцій. Через це прибутковість офісних приміщень знизилася до 4-9% ставки капіталізації.
Утім, усе залежить від країни інвестування, економічної ситуації та розвитку ринку. Що слід робити, якщо ви хочете інвестувати в закордонну нерухомість?
- Визначтеся із сумою інвестицій.
- Вирішіть, чи хочете ви самостійно управляти нерухомістю, чи вам краще інвестувати в якийсь інвестиційний фонд або домовитися про управління з місцевою ріелторською компанією.
- Визначте, у який тип нерухомості ви хочете інвестувати.
- Проаналізуйте ставку капіталізації (період повернення капіталу) для різних об'єктів нерухомості.
- Прийміть рішення про інвестування, враховуючи зауваження місцевих консультантів з проблем оподаткування, і оцініть законність своїх вкладень (варіанти переказу грошей). Ці питання можуть стати на заваді, тому такі консультації слід проводити перед аналізом конкретних об'єктів нерухомості.