Новые проекты строительные компании сегодня не начинают, а чаще достраивают уже начатые. Может ли подобная ситуация привести к дефициту жилья после нашей победы, и как на спрос будет влиять падение доходов граждан, в колонке для Экономической правды размышлял девелопер Назарий Бербека. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
Что будет со стоимостью квадратного метра
Уже сейчас стоимость квартир выросла, в частности, в гривневом эквиваленте. Цена квадратного метра в среднем больше той, которая была в феврале. И это нормально в стране, где идет война. В послевоенный период тенденция роста продолжится.
Ведь на стоимость оказывают непосредственное влияние: покупательские настроения клиентов, ослабление гривны относительно доллара, темпы восстановления и удаленность региона от боевых действий.
А если добавить к тому же еще и удорожание строительных материалов и усложненную логистику — цена квадратного метра на новые проекты строительства существенно увеличится.
Сейчас могу отметить, поскольку объекты, в которых осуществляется продажа, в большинстве своем не новые, а были начаты в прошлом году, поэтому и подорожание стоимости материалов сегодня не столь агрессивно влияет на цену. То есть правило Cash is the king сегодня актуально как никогда на рынке недвижимости.
Цена, спрос и предложение
Вопрос жилья после победы Украины в войне будет особенно остро. Существенное замедление темпов строительства, отсутствие новых объектов, хоть и слабый, но спрос, приведет к определенному дефициту качественных жилищных проектов и соответственно дефициту комфортной и ликвидной жилой недвижимости на рынке.
После победы с ростом спроса из-за большого количества отложенных планируемых сделок, вынужденных сделок для улучшения жилищных условий, да и в качестве инвестиции, девелоперы не смогут быстро удовлетворить все потребности покупателей, поскольку цикл подготовки и вывода объекта на рынок длится 12-24 месяца. . Вместе с удорожанием материалов это все приведет к существенному росту цен.
Украину точно ожидает сокращение покупательной способности населения и соответственно уменьшение возможностей приобрести недвижимость. В то же время, в связи с разрушениями жилищного фонда в результате войны, в новом жилье уже нуждаются сотни тысяч украинцев.
Но, к сожалению, они не могут себе позволить приобрести жилье прямо сейчас, не говоря уже о росте цен. Мы получим ситуацию, в которую должны вмешаться государство и местное самоуправление. Здесь речь о коммунальном жилье, которое будет принадлежать общине города, и которое может сдаваться в долгосрочную аренду именно незащищенным слоям населения, ВПЛ и тем группам людей, которые нуждаются, но не могут позволить себе приобрести его.
Таким образом города получат рыночный инструмент влияния на рынок аренды путем регулирования цен аренды жилья, да и в определенной степени на стоимость первичного жилья.
Такие коммунальные квадратные метры городские администрации смогут приобрести на уже существующем рынке, привлекая финансирование из государственных гарантий, международных грантов, ЕБРР и т.д., и это даст определенную возможность оживить сам рынок.
Второй блок, где необходимо участие государства, — это ипотеки или лизинг жилья. Сейчас есть единичные подобные программы в фонде молодежного кредитования, которые достаточно успешно работают, хотя имеют большую нехватку финансирования со стороны городов и правительства.
Как будет восстанавливаться рынок недвижимости
Безопасность – главный фактор, который будет влиять на восстановление рынка недвижимости на первых этапах. В западных областях Украины появляются новые категории покупателей, что непосредственно повлияет на восстановление рынка. Это:
- временно перемещенные лица, прожившие более длительный промежуток времени в новых для себя городах, адаптировались, поняли, что им комфортно, они готовы продлевать жизнь именно здесь и имеют на это соответствующий ресурс;
- работники компаний, осуществивших релокацию на запад Украины;
- инвесторы, желающие иметь жилье на западе Украины, из-за фактора безопасности;
- инвесторы в недвижимость также изменят свой фокус инвестирования в западные регионы из-за фактора безопасности — с целью получить ликвидный актив и прибыль.
К слову, предположение, что в первые месяцы войны в западных областях скупят всю недвижимость, оказались неоправданными. Ощущался ситуативный рост спроса на покупку и аренду жилья в течение первых двух-трех месяцев, а дальше снова спад.
В этой связи, в западных областях страны рынок недвижимости восстановится довольно быстро, в Киеве — также после решения вопроса безопасности.
В других регионах, особенно тех, кто страдает от обстрелов, вопрос восстановления рынка недвижимости будет зависеть от уверенности проживающих там людей в завтрашнем дне и (очень важно) поддержке со стороны государства.