Согласитесь, что при нынешнем уровне покупательной способности в нашем государстве далеко не каждый может позволить себе приобрести жилье сразу, оплатив всю сумму, даже если речь идет о покупке жилья экономкласса. Часть граждан решает жилищный вопрос, принимая квартиру или дом в аренду, что тоже недешево, кроме того всегда есть риск возникновения недоразумений с собственником. Те же, кто все-таки хотят купить собственное жилье уже и сейчас, но не имеют при себе полной суммы, как правило, обращаются в кредитные учреждения – банки.
Ипотека на квартиру, жилье, недвижимость в Украине
Именно на этот случай украинским законодательством предусмотрена ипотека или ипотечный кредит. Этот термин появился в Украине не так уж давно, по сравнению с западными странами – Закон Украины об ипотеке вступил в силу в 2004 году.
Если коротко, то ипотека (в переводе с греч. залог) – это разновидность долговременного кредитования, где права кредитора (банка) обеспечены недвижимым имуществом. При этом не обязательно уже иметь собственную залоговую недвижимость – гарантом выполнения обязательства перед кредитором может выступать жилье, на которое собственно и берутся средства. В отличие от расхожего мнения, ипотечный кредит может выдаваться не только для покупки недвижимости, но и для других целей: развития собственного бизнеса, проведения ремонта жилья и т.д. Здесь же мы рассмотрим ипотечный кредит именно в контексте получения средств на квартиру.
Очевидным преимуществом ипотечного кредита является возможность получить собственное жилье уже сегодня, без необходимости собирать деньги долгие годы, а погашение происходит ежемесячно, что упрощает планирование бюджета. В нынешних реалиях банки преимущественно не выдают кредиты на жилье сроком более 20 лет, что как раз примерно соответствует периоду смены одного поколения. При этом почти все банки предоставляют возможность выплатить кредит досрочно (выполнить обязательства перед кредитором).
Что нужно знать об ипотечном кредите в Украине
Конечно, возможность получить жилье сразу – это большой плюс. Но, несмотря на свою, на первый взгляд, простоту, ипотечные кредиты имеют некоторые нюансы. Среди них дополнительные расходы , а именно:
- Разовая комиссия за предоставление кредита (в среднем это 1,5% от суммы кредита)
- Годовая процентная ставка (~17-20%)
- Расходы на страхование ипотеки и жизни заемщика
- Оплата услуг нотариуса
- Расходы на экспертную оценку недвижимости
- Некоторые банки берут штраф за досрочное погашение кредита
Поэтому при расчете своего бюджета следует заранее сосчитать возможные дополнительные расходы.
Не стоит также забывать, что банки устанавливают серьезные требования к заемщику и будут тщательно проверять вашу кредитную историю и платежеспособность , вместе с этим понадобится подготовить достаточно солидный пакет документов, в том числе стандартный набор для любых финансовых учреждений:
- Паспорт
- Идентификационный код
- Справка о доходах с места работы
- Свидетельство о браке или о разводе
- Согласие супруга/жены
В зависимости от конкретного банка могут различаться размеры годовых ставок (в зависимости от типа рынка недвижимости: первичный или вторичный), минимальные размеры первого взноса, программы лояльности и т.д. В общем, таких комбинаций могут быть десятки, но общей чертой для всех ипотечных кредитов является значительная конечная переплата, которая может составлять 100-200% от полученных в кредит средств.
Откуда берутся такие суммы? Давайте рассмотрим это на примере классической схемы, действительной для любого банка Украины: пусть мы хотим купить жилье стоимостью 2 000 000 грн., первый взнос при этом 25% (500 000 грн.) уже уплачен, годовая ставка равна 17.9%. , предлагаемый банком ежемесячный взнос составляет 23 300 грн. Соответственно, за 1 год необходимо уплатить только процентов на сумму 268 500 грн. (это 17.9% от суммы 1500000 грн.), в то время как общая сумма ежемесячных взносов за год составит 279 600 грн. Отсюда следует, что фактически мы за первый год оплачиваем всего 11 100 грн. тела кредита, а остальные – это проценты. Конечно, по мере оплаты остаточная сумма кредита будет уменьшаться, а вместе с ней и проценты, поэтому с годами тело кредита будет погашаться все больше, а проценты будут меньше, поскольку ежемесячная ставка фиксированная.
Логично, что при такой схеме выгодно погашать ипотеку чем быстрее, минимизируя тем самым общую сумму переплат (конечно, если банк разрешает досрочное погашение). Чем длиннее период оплаты – тем больше получится общая сумма переплаты.
Еще одним плюсом кредита на жилье является проверка перед покупкой банком объекта недвижимости на «юридическую чистоту» – кредитор равно как и вы заинтересованы в том, чтобы подписание соглашения прошло без проблем.
Законодательное регулирование в сфере ипотечных кредитов
Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины и закона Украины об ипотеке, о котором мы уже упоминали выше. В нем дается следующее определение ипотеке: это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, остающийся во владении и пользовании ипотекодателя (заемщика), согласно которому ипотека держатель (кредитор) имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки в большей степени перед другими кредиторами этого должника.
Чтобы уже после получения ипотечного кредита не натолкнуться на «подводные камни», следует заранее и более тщательно ознакомиться с порядком регулирования отношений между ипотекодателем и ипокодержателем и базовыми положениями Закона. Их немало, и они зависят от многих переменных, в том числе от типа недвижимости, передаваемой в ипотеку. К примеру, следует обратить внимание на следующие вещи:
- Важно, что к моменту погашения задолженности заемщиком на недвижимое имущество устанавливается запрет на отчуждение и другие сделки.
- Часты случаи, когда жилье находится в общей собственности. В таком случае оно может быть передано в ипотеку только по нотариальному заверенному согласию всех совладельцев. Если же доля в общем имуществе выделена в натуре с имеющимся правом собственности на нее как на отдельный объект, то согласие других совладельцев не требуется. Ипотекодатель (заемщик) обязан к заключению ипотечного договора сообщить обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки включая не зарегистрированные в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ответственность несет ипотекодатель.
- Хотя после заключения контракта ипотеки недвижимость и остается во владении и использовании собственника, но такие деяния как отчуждение, передача в следующую ипотеку, передача предмета ипотеки в совместную деятельность, лизинг либо аренда вероятны только с согласия кредитора. Обратите внимание, что ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество, а сделка, которая это право ограничивает, не является действительной. В обязанности заемщика входит проведение текущего ремонта и хранения недвижимости в надлежащем состоянии (если иное не предусмотрено договором) за свой счет.
- Не менее важен вопрос выселения жильцов из находящегося под залогом жилья. Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилье является основанием для выселения всех жильцов, за исключением нанимателей и членов их семей в том случае, если:
- договор аренды был заключен до момента заключения ипотечного договора и об этом договоре был проинформирован кредитор или если такой договор был заключен в установленном законом порядке;
- договор аренды был заключен после заключения ипотечного договора, но с согласия кредитора (ипотекодержателя).
Ипотечный договор и его оформление
Договор ипотеки следует оформлять юридически грамотно, четко и однозначно обсуждая права и обязанности сторон в различных ситуациях – это снизит риск возникновения недоразумений и может сэкономить ваше время в будущем. Так, если необходимо будет внести изменения или дополнения в ипотечный договор, их необходимо нотариально удостоверить, а при выданной залоговой потребуется ее аннулирование и повторная выдача в установленном законом порядке.
Договор заключается между ипотекодателем (заемщиком) и ипотекодержателем (кредитором) в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ниже приведем значительные условия, которые обязаны содержать контракт ипотечного кредита. В случае отсутствия хотя бы одного из них, он может быть признан недействительным на основании решения суда.
- Для ипотекодателя и ипотекодержателя – юридических лиц: наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц – предпринимателей. Для ипотекодателя и ипотекодержателя – физических лиц: фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и ИИН в Государственном реестре физических лиц – налогоплательщиков.
- Содержание и размер основного обязательства, сроки и порядок его выполнения.
- Описание передаваемой недвижимости и ипотека, достаточной для его идентификации, регистрационные данные (если это земельный участок – то его целевое назначение).
- Ссылка на выдачу залоговой (залоговая – это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству) или ее отсутствие.
В ипотечном договоре могут также содержаться и другие положения, в частности, определение стоимости объекта, передаваемого в залог, ссылка на документ, подтверждающий право собственности заемщика на недвижимость, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки. Кстати, если возврат кредита обеспечивается залогом недвижимости, для приобретения которой и берется кредит, то договор купли-продажи и ипотечный договор могут заключаться одновременно.
В наши дни практически каждый банк среди пакета услуг имеет кредиты на жилье (ипотеку) с самыми разнообразными условиями, что свидетельствует о распространенности этого вида залога в нашем государстве и его действенность и удобство как инструмент для мгновенного получения средств на приобретение жилья.
