Инвестиции в недвижимость – как правильно инвестировать в объекты недвижимости?

Инвестиции в недвижимость – как правильно инвестировать в объекты недвижимости?

Инвестиции в недвижимость в Украине являются основным способом инвестирования не только из-за недостаточного развития фондового рынка. В условиях экономической нестабильности сложно найти более надежный и менее рисковый способ сберечь свои сбережения.

Приобретя жилую или коммерческую недвижимость можно получать пассивный доход от арендной платы. Если успешно выбрать объект недвижимости для инвестиций, можно заработать на росте его рыночной цены.

Инвестиций в недвижимость – плюсы и минусы

  • Недвижимость невозможно потерять или украсть
  • Вложенный капитал не обесценится из-за инфляции
  • Можно начать инвестировать без специальных знаний
  • Доход от сдачи в аренду выше, чем по депозитам в банках
  • Риски падения цен значительно ниже, чем при покупке акций
  • Низкая ликвидность (много времени нужно, чтобы продать)
  • Долгий период окупаемости, по сравнению с инвестициями в бизнес
  • Цена может не только расти, но и падать
  • Периодически требует ремонта и расходов на обслуживание
  • Сложности с проверкой документов, расходы на услуги юристов

Риски инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к капиталовложениям с невысоким риском, но некоторый риск все-таки остается:

? Цена на недвижимость, как и любая другая цена, зависит от спроса и предложения. Цены могут колебаться и даже заметно снизиться, как и размер арендной платы.

? На цены влияет кредитная политика банков. Доступные ипотечные кредиты толкают цены на недвижимость вверх. Экономические кризисы становятся причиной банкротств и падения цен на недвижимость.

? Недвижимость может пострадать из-за стихийного бедствия или техногенной катастрофы. Иногда случаются наводнения, пожары, ураганы, цунами, падение самолетов, взрывы газа, пожары на атомных реакторах, а также войны.

Например, из-за подорожания энергоносителей в Украине значительно упал спрос на большие дома. Люди, в свое время вложившие средства в строительство, вынуждены продавать их иногда дешевле себестоимости.

Как инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость нуждаются в квалифицированном подходе, как к выбору объекта, так и к юридической проверке продавца, и к оформлению документов.

Размер дохода от инвестиций в недвижимость в значительной степени зависит от удачной локации объекта , поэтому выбор лучшего варианта требует много времени. Инвестор должен решить самостоятельно, в какую недвижимость лучше вложить деньги, чтобы вынудить их работать.

Совет:

Цены на недвижимость и аренду растут в новых микрорайонах, где строят новые дома и объекты инфраструктуры. Главный риск – слишком медленная застройка или остановка строительства новых объектов из-за прекращения финансирования.

Недвижимость для сдачи в аренду

Доход от сдачи недвижимости в аренду сравнительно невысок (относительно вложенных средств), но риски минимальны. Такая инвестиция подходит людям, настроенным на продолжительный пассивный доход. В зависимости от вида недвижимости капиталовложения окупятся за 9-11 лет.

Важно учесть, на какую недвижимость есть больший спрос, какие установились цены на аренду, что наиболее важно для потенциальных арендаторов – ремонт, оборудование, близость к учебным заведениям, или к станции метро, ​​рядом ли магазины, парки, стадионы и т.д.

Плюсы:

  • Очень низкие риски
  • Постоянный пассивный доход
  • Сохранение средств от инфляции

Минусы:

  • Медленная окупаемость, в среднем 10 лет
  • Значительные затраты на ремонт
  • Не всегда растет в цене

Инвестирование в новостройки

Инвестиции в новостройки на начальном этапе строительства приносят неплохой доход за достаточно короткий период, но придется мириться с большими рисками. После сдачи объекта в эксплуатацию готовую квартиру или дом можно продать на 25-30% дороже, чем на начальном этапе строительства.

Важно:

Выбирая инвестирование в новостройки необходимо проверить информацию о застройщике, количестве сданных и незавершенных объектов. Можно поинтересоваться новостями о строительной компании, публикациями в СМИ.

Плюсы:

  • Цена объекта быстро растет до 30% за 2-3 года
  • Доходность выше, чем по депозитам в банках
  • Полностью пассивный доход и рост капитала
  • Инвестиция окупается через 2-3 года.

Минусы:

  • Есть риск, что застройщик не завершит строительство и не вернет вложенные средства инвесторам.

Как выбрать объект

Ликвидность объекта недвижимости зависит от того, насколько он отвечает рыночным трендам и требованиям потенциального покупателя. Экономить на качестве материалов и работ рискованно, если бюджет ограничен, лучше выбрать меньшую площадь.

В 2021 году больше спрос на небольшие квартиры 1-2 комнаты в жилых домах бизнес-класса, в микрорайонах с хорошо развитой инфраструктурой. В новых домах приобрести квартиру на завершающем этапе строительства можно только по переуступке.

Какие документы потребовать от застройщика:

  1. Государственная лицензия
  2. Учредительная документация компании
  3. Разрешение на строительство
  4. Финансовая отчетность
  5. Проектная документация
  6. Право на земельный участок

Коммерческая недвижимость

Простых граждан интересует куда инвестировать небольшие деньги в Украине или в какой бизнес лучше вложить деньги. Мы советуем инвестировать небольшие деньги в коммерческую недвижимость – склады, офисы, гаражи, торговые площади, мастерские, участки и земельные паи – выбор достаточно велик.

Инвестиции в крупные коммерческие объекты нуждаются в больших капиталовложениях, но уже появились первые инвестиционные компании с низким порогом входа для инвесторов.

При удачном выборе объекта такая инвестиция приносит на 2%-5% больший доход на вложенные средства по сравнению с жилой недвижимостью. Капиталовложение окупается примерно за 7-10 лет.

Плюсы:

  • Низкий риск
  • Постоянный пассивный доход
  • Возможен рост в цене

Минусы:

  • Медленная окупаемость, в среднем 8-9 лет
  • Нуждается в операционных расходах (поиск арендаторов, ремонт)

Куда лучше инвестировать:

инфографика
Сравнение видов инвестиций

Строительство как инвестиция

Популярным способом инвестиций в Украину является самостоятельное строительство жилья. Это не только инвестиция, но и способ заработать деньги, вкладывая собственное время и труд. Важно учесть, что при одинаковой стоимости строительства в большом городе и в маленьком поселке стоимость готового объекта и доход от аренды значительно отличаются.

Плюсы:

  • Высокая рентабельность

Минусы:

  • Риск некачественного выполнения строительных работ
  • Ущерб из-за затягивания сроков завершения строительства
  • Техническая сложность, потребность в специальных знаниях

Как можно инвестировать в строительство

Строительство нуждается в специальных знаниях, рабочих, технике, поэтому инвесторы интересуются другими схемами таких инвестиций. Приведем самые популярные из них:

Долевое строительство – группа инвесторов создает паевой фонд, в который каждый из них вкладывает часть от стоимости строительства. Инвесторы подписывают контракт с застройщиком и получают в собственность часть объекта.

Жилищный кооператив – аккумулирует паевые взносы своих членов, чтобы вложить их в строительство. Кооператив может выступать застройщиком или заказчиком, заключив договор со строительной компанией.

Фонды финансирования строительства – создают для привлечения средств инвесторов. Такие фонды могут создавать только финансовые компании, имеющие государственную лицензию (как правило, это крупные банки).

Деятельность ФФС контролирует Национальный банк. Фонд подписывает договор со строительной организацией и финансирует и контролирует строительство до его завершения, как заказчик.

Преимущества и недостатки ФФС:
  • Снижен риск нецелевого использования средств застройщиком
  • Государственный контроль и правовая защита инвесторов
  • Возможность замены подрядчиков в случае некачественного выполнения работ
  • ФФС можно создать только когда уже выделен земельный участок и готов пакет документов для начала строительства.
  • Иногда ФФС создают крупные строительные компании, поэтому инвесторам важно изучить условия договора и проконсультироваться с юристами.
  • Разрыв соглашения с ФФС может быть невыгоден для инвестора. Получить свои средства он сможет только по завершении строительства и продажи объекта другому владельцу.
  • Право собственности на недвижимость передается инвестору после сдачи объекта
  • Инвестор может контактировать только с управляющим фондом, и никак не контактирует с застройщиком.

Недвижимость под ремонт

Выгодные инвестиции можно сделать, покупая не только новые, но и старые квартиры и дома без ремонта. На вторичном рынке можно найти много объектов недвижимости, которые находятся в хороших районах, но нуждаются в реконструкции.

Чтобы выиграть от такой операции, важно уметь оценить общее состояние строительных конструкций, стоимость ремонта и будущую стоимость квадратных метров после ремонта. Опытные инвесторы зарабатывают от 10 до 15% от вложенных средств.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестировать деньги в недвижимость за рубежом проще, чем в Украине, благодаря дешевым ипотечным кредитам и лучшим условиям для ведения бизнеса. Инвесторов привлекает недвижимость в странах со стабильной экономикой, развитой инфраструктурой, теплым климатом, комфортными условиями для проживания и работы.

Приобрести недвижимость за границей можно только за безналичные средства. Гражданин Украины может перечислить на зарубежный счет до $50000 в год, если подтвердит законное происхождение средств.

Плюсы и минусы:

  • Стоимость недвижимости в некоторых странах Европы или Азии ниже, чем в Украине, а качество, инфраструктура и пассивный доход могут быть лучше.
  • Инвестиции в недвижимость в разных странах позволяют диверсифицировать риски инвестирования
  • Покупая недвижимость за границей, инвестор имеет возможность использовать ее в собственных целях, получить вид на жительство и даже гражданство.
  • Дополнительные расходы на налоги и сборы, которые нужно уплатить в иностранной стране, составляют до 5%-10% стоимости недвижимости
  • Из-за сложностей с изучением законодательства другой страны могут потребоваться услуги посредников или юристов.
  • Расходы на коммунальные платежи, на содержание недвижимости в должном виде, на налоги.
  • Могут потребовать разрешение на покупку уполномоченного органа в Украине

Стратегии инвестирования

Вариантов для инвестирования в недвижимость достаточно много, посреди их можно выделить главные:

  1. Покупать квартиры с ремонтом и сдавать в аренду
  2. Покупать дешевые квадратные метры, вкладывать деньги в ремонт и сдавать в аренду подороже
  3. Покупать объекты недвижимости без ремонта и продавать подороже после ремонта
  4. Покупать квартиры в начале стройки и продавать на завершающем этапе.

Людям, которые не хотят рисковать, следует сосредоточиться на вторичном рынке и на первых трех стратегиях. Если инвестор готов рискнуть ради большего дохода, он будет инвестировать средства в новостройки.

Применяя творческий подход можно найти и другие способы инвестирования. Например, повышение стоимости объекта путем перевода нежилых помещений в жилищный фонд или выполнением стильного ремонта.

Оценка инвестиции

Для оценки перспективности вложения средств в конкретный объект недвижимости можно употреблять формулу, которую предложил Нобелевский лауреат по экономике Роберт Шиллер. Мы приводим ее в упрощенном виде, не считая дополнительных рисков.

Если полученный коэффициент находится в пределах от 10 до 15, это означает, что недвижимость имеет адекватную цену.

Если К<10 – недвижимость явно недооценена и ее выгодно покупать ?

Если К > 15 – цена недвижимости завышена и покупать ее не стоит ?

Это упрощенный способ оценки, ведь недвижимость не всегда покупают в целях сдачи в аренду, но в большинстве случаев формула помогает принять решение и сделать удачный выбор.

Советы для инвесторов

Если вы неопытный инвестор, только планируете вложить средства в бизнес или недвижимость, и не знаете как инвестировать в недвижимость правильно, пользуйтесь нашей достопримечательностью:

? Выбирая недвижимость, учитывайте местоположение, какие объекты находятся рядом, где расположены остановки транспорта, какие дороги, сколько людей проживает в микрорайоне, и другие факторы.

? Покупая недвижимость на вторичном рынке учитывайте возраст дома, обращайте внимание на материалы, из которых он построен (фундаменты, стены, перекрытия, кровля), и на соответствие требованиям строительных норм (толщина стен, перекрытие, утепление, гидроизоляция).

? Покупая объект с определенной целью поинтересуйтесь основными требованиями потенциальных арендаторов или покупателей. Учитывайте не только площадь, но и планировку.

? Сравните цены на рынке, поинтересуйтесь, как они изменились за последний год или два. Выгоднее всего покупать недвижимость, когда цена на нее падает (во время экономического кризиса или сезонного падения цен).

? Убедитесь, что у продавца есть действительные документы на право собственности, что проектная документация и разрешение на строительство отвечают требованиям законодательства.

? Выбирая новостройку с целью вложить деньги на начальном этапе строительства, проверьте репутацию застройщика и покажите договор квалифицированному юристу. Иногда застройщики прописывают выгодные для себя условия и не дают никаких гарантий инвестору.

? Выбирая застройщика, поговорите с людьми, которые уже заселились в ранее сданные объекты, или поищите отзывы. Поинтересуйтесь, не было ли нарушения требований техники безопасности, санитарных или пожарных нормативов.

Если планируете заработать на росте цен, учитывайте, что дорогую недвижимость труднее продать. Найти покупателя на большой и дорогой дом всегда труднее, чем на однокомнатную квартиру.

Инвестирование в недвижимость требует осторожности. Чтобы стать успешным инвестором, нужно следить за рыночными тенденциями и понимать принципы ценообразования на утре недвижимости.

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять