Договор залога и ипотеки

Ипотека  – вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, согласно которому ипотекодержатель (кредитор) имеет право, в случае невыполнения должником обязательств, получить удовлетворение своих требований за счет объекта ипотеки (например квартиры под которую он давал кредит).

Особенностью договора залога-ипотеки является правовая выгода кредитора (ипотекодержатель) перед другими кредиторами, получить удовлетворение своих требований относительно стоимости заложенного имущества в случае невыполнения должником (ипотекодержателем) обязательства, обеспеченного залогом. При этом объектом залога могут являться как имущество, так и имущественные права.

Основное отличие договора ипотеки квартиры от договора купли-продажи квартиры в том, что право собственности на квартиру перейдет к вам только после того, когда вы выплатите все деньги, задолжавшие кредитору.

Процедура заключения договора ипотеки

Текст договора ипотеки должен содержать условия, установленные статьей 18 Закона Украины «Об ипотеке».

Любые договоры залога (ипотеки), включая ипотеку недвижимости, квартиры, земельного участка, жилого дома, автомобиля, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по месту нахождения недвижимости, являющейся предметом ипотеки, или по месту нахождения ипотекодержателя или ипотекодателя.

Договор о залоге имущества удостоверяется нотариусом при предоставлении документов, подтверждающих право собственности на имущество. 

При удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок государственной регистрации и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований из предмета ипотеки, что указывается в тексте договора.

Вместе с тем с удостоверением договора ипотеки нотариус, если это предусмотрено договором, налагает запрет на взыскание предмета ипотеки.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть взыскано залогодателем и на которое может быть обращено взыскание.

Как имущество, так и имущественные права могут стать предметом контракта залога. Договор ипотеки может быть составлен только в отношении имущества, которое можно взыскать в соответствии с украинским законодательством и на которое можно обратить взыскание.

Контракт залога может устанавливать обеспечение требований, которые могут появиться в будущем на основании вступления в силу контракта.

Залогом может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании вступившего в силу договора.

Предметом ипотеки не могут быть требования, имеющие личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом (например, право на получение алиментов и т.п.), а также предметом ипотеки не могут быть объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами , а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурные подразделения, которые находятся в процессе корпоратизации.

Внесение изменений в договор ипотеки не допускается в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства, замены обязательства другим обязательством, возникшим после заключения договора залога.

После оформления залогового изменения и дополнения в ипотечный договор могут вноситься только после его аннулирования в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке». В этом случае в подтверждение факта аннулирования залога нотариуса подается соответствующее извлечение из Государственного реестра ипотек.

Стороны договора ипотеки

Сторонами договора залога ( залогодателем и залогодержателем ) могут быть физические и юридические лица, государство.

Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

Залогодателем при залоге  имущества может быть его собственник, имеющий право отчуждать заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом, а также лицо, которому собственник в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество, или третье лицо (имущественный поручитель).

Условия заключения договора залога (ипотеки)

Физические лица, юридические лица и правительство могут быть сторонами контракта ипотеки (как залогодателем, так и залогодержателем).

Только банки могут быть залогодержателем земельных участков, отведенных под сельскохозяйственные нужды, и прав на них – аренды или эмфитевзиса (долгосрочная аренда земли сельскохозяйственного назначения).

Залогодателем может быть как собственник имущества, так и лицо, которому он передал имущество и право залога на него. Также сторону залогодателя при заключении договора ипотеки может представлять имущественный поручитель.

Договор залога имущества или имущественных прав нотариус свидетельствует только после того, как проверит, нет ли запрета на отчуждение имущества, являющегося предметом договора, не находится ли оно под арестом.

Если предметом договора залога есть имущество, находящееся в коммунальной или государственной собственности, удостоверение договора состоится только при наличии согласия органа местного самоуправления или государственной власти, под курированием которого данное имущество находится.

Внесение изменений в договор залога (ипотеки)

Если стороны согласны, в залоговый договор могут вноситься изменения и дополнения в связи с изменившимися обстоятельствами. К примеру, в случаях, когда продлен срок кредитного договора или увеличена сумма долга, упомянутого в договоре. Изменения в договор залога вносятся, если изменен сам предмет залога.

Вносить изменения в договор залога нельзя, если обеспеченное залогом обязательство прекращено, заменено другим обязательством, возникшим после заключения договора залога, или если ипотека включена в ипотечный пул (объединение ипотек).

Ипотека под недвижимость от застройщика

Ипотекодателем по ипотечному договору может быть застройщик — лицо, организующее строительство недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

При удостоверении таких договоров нотариус разъясняет ипотекодержателю его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав собственника на построенную недвижимость.

В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планирования помещений и т.п.), а также в случае окончания строительства и получения ипотекодателем свидетельства о праве собственности на предмет ипотеки, до истечения срока действия ипотечного договора, по договору Сторон вносятся соответствующие изменения в ипотечный договор.

Указанный договор является основанием перерегистрации запрета отчуждения.

Незавершенное строительство

Если предметом ипотечного договора явилась недвижимость, строительство которой не завершено, а в процессе строительства эта недвижимость приобрела характеристики, которых договор залога не предполагал (изменена площадь, планировка, этажность и т.п.), соответствующие изменения должны быть внесены в ипотечный договор.

Договор о залоге уже заложенного имущества заключается только с согласия предыдущих ипотекодержателей, если в первом договоре залога не указаны другие условия.

Не может быть удостоверена передача в ипотеку имущества, находящегося в налоговом залоге.

Удостоверяя договор залога, нотариус должен разъяснить сторонам, как производится государственная регистрация ипотеки и как удовлетворяются за счет предмета ипотеки обеспеченные ипотекой требования.

Если это предусмотрено договором ипотеки, одновременно с удостоверением нотариус накладывает запрет на отчуждение предмета залогового договора.

Залог-ипотека общей собственности

Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества вправе передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения его в натуре объекта и регистрации права собственности на него как на отдельный объект недвижимости.

Имущество, которое находится в общей долевой собственности (доли, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре, земельного участка – в натуре (на местности).

Удовлетворение требований ипотекодержателя

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

— передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки при условии выполнения основного обязательства;

— право ипотекодержателя организовать продажу предмета ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре, заключенный после вступления в силу Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю на предмет ипотеки в случае исполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

В случае перехода к ипотекодержателю права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество нотариус разъясняет сторонам, что права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными.

Для удостоверения такого договора ипотекодателем нотариуса представляется правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, право собственности на которое переходит к ипотекодержателю в случае выполнения основного обязательства и приобщается к экземпляру договора, остающегося по делам государственной нотариальной конторы (частного нотариуса).

Документы

Документы для заверения договора залога, ипотеки:

1. кредитный договор
2. договор займа

Для физического лица:

1. паспорт;
2. регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный (налоговый) номер);
3. договор займа (кредита).

Для юридического лица:

1. Свидетельство о государственной регистрации (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей);
2. Устав (учредительный договор) юридического лица;
3. Справка из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);
4. Справка о взятии на учет налогоплательщика (форма №4-ОПП);
5. Выписка («Извлечение») из государственной администрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (выдается в районной государственной администрации у регистратора);
6. печать юридического лица;
7. протокол (приказ) о назначении на должность руководителя и подтверждение его полномочий (нотариально удостоверенная доверенность подтверждает полномочия представителя);
8. протокол (решения) Общего собрания юридического лица на заключение договора залога (ипотеки);
9. паспорт представителя юридического лица;
10. регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный (налоговый) номер) представителя юридического лица.

Для земельного участка:

1. Государственный акт о праве собственности на земельный участок;
2. Выписка («Извлечение») из Поземельной книги Государственного реестра земель (Выписка («Извлечение») из базы данных автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра (для отчуждения земельного участка) (выдается в Государственном комитете Украины по земельным ресурсам (Госкомзем));
3. справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка (выдается в управлении земельных ресурсов);
4. справка об отсутствии построек на земельном участке (если таковых нет).

(Справка выдается местными органами самоуправления (например, городским БТИ, сельским советом.) Если на земельном участке находятся здания, то необходимо земельный участок отчуждать вместе со зданиями, которые находятся на этом земельном участке;

1. Выписка («Извлечение») из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка
2. (выдается в управлении земельных ресурсов);
3. независимая экспертная оценка о рыночной стоимости земельного участка
4. (для отчуждения земельного участка);
5. если акт на землю без кадастрового номера, то справка по земельным ресурсам о присвоении такого номера;
6. если земля сельскохозяйственного назначения, то справку о том, что она – не пай.

Для жилого дома:

1. документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно расположенные нежилое здание) зарегистрирован в БТИ (например: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство и т.п.);
2. Выписка («Извлечение») о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
3. Выписка («Извлечение») из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданная бюро технической инвентаризации (должна быть указана для заключения договора ипотеки);
4. Справка (Форма № 3) из ЖЭКа о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчужденном жилом доме;
5. независимая экспертная оценка о рыночной стоимости жилого дома (в связи со вступлением в силу 01.11.2011 г. постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011 г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку по рыночной стоимости отчуждаемого жилого дома);
6. справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построен жилой дом, отдельно стоящее нежилое здание (гараж) и размер земельного участка (в случае если земельный участок находится в государственной собственности. Справка выдается в управлении земельных ресурсов. Договор аренды этого земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, то жилой дом (отдельно стоящее нежилое здание (гараж)) необходимо передавать в ипотеку вместе с земельным участком, на котором он расположен.

Для квартиры:

1. документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ (Свидетельство о праве собственности, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве, о праве на наследство и т.п.);
2. Выписка («Извлечение») о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
3. Выписка («Извлечение») из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданная бюро технической инвентаризации (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
4. Справка (Форма №3) из ЖЭКа о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчуждаемой квартире.
5. независимая экспертная оценка о рыночной стоимости квартиры (в связи со вступлением в силу 01.11.2011 г. постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011 г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку по рыночной стоимости отчуждаемой квартиры).

Для нежилого помещения:

1. документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ (Свидетельство о праве собственности, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве, о праве на наследство и т.п.);
2. Выписка («Извлечение») из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданная бюро технической инвентаризации
3. Выписка («Извлечение») о регистрации прав собственности на недвижимое имущество (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
4. независимая экспертная оценка о рыночной стоимости нежилого помещения.

Для транспортного средства, автомобиля:
— документ, подтверждающий право собственности
(Свидетельство о регистрации ТС, Судовой билет и т.д.).
*Согласие супруги (супруга) «залогодержателя» и «залогодателя» на заключение договора залога, если имущество было приобретено в период зарегистрированного брака (оформляется нотариально).
* Если есть совладельцы, необходимо согласие совладельцев (также оформляется нотариально).

Залог и ипотека – в чем разница

Залог является одним из способов обеспечения, исполнения обязательств перед кредитором, условия и порядок которого регулируются действующим законодательством Украины. Если залогодатель (в данном случае должник) не выполняет условия заключенного договора, кредитор вправе получить материальное возмещение за счет того заложенного имущества, которое указано в договоре.

Если речь идет о залоге недвижимости , в таком случае уместно будет говорить о такой разновидности договора залога, как ипотека . Договор ипотеки является соглашением, согласно которому одна сторона (залогодатель) передает другой стороне в залог недвижимое имущество как гарантию, обеспечение выполнения взятых на себя обязательств перед кредитором.

Перед заключением сделки с банком настоятельно рекомендуется проконсультироваться по данному вопросу с нотариусом. Договоры ипотеки хотя и имеют общие, схожие для всех положения, но все же каждый такой договор заключается индивидуально под каждого отдельного Клиента банка и соответственно имеет свои, продуманные юристами банка условия.

Залогодатель, заключивший договор ипотеки, имеет право владеть и распоряжаться недвижимостью, но при этом на заложенное имущество налагаются определенные ограничения, не позволяющие продавать или отчуждать недвижимость на период действия договора.

Нотариус заверяет договор ипотеки с согласия всех собственников имущества (если их несколько) и после проверки того, что данное имущество принадлежит именно залогодателю. Возможны также случаи, когда за Ваш долг может поручиться своим имуществом любой доверяющий вам человек. Нотариальное заверение необходимо для подтверждения полной дееспособности обеих сторон и осмысленности принятого решения. После заверения такого договора нотариус производит регистрацию ипотеки в реестре.

Перед заключением договора ипотеки нужно еще раз подумать и учесть реальную необходимость этого шага.

Во-первых , большинство таких сделок имеют большую продолжительность во времени.

Во-вторых , нужно быть готовым к тому, что если вы по каким-либо причинам не смогли уплатить определенную сумму в указанный срок, кредитор может взыскать ваш долг за счет заложенного недвижимого имущества.

Правильно продуманный и составленный ипотечный договор поможет вам избежать возникновения спорных моментов и конфликтных ситуаций в будущем.

Договор ипотеки (залога) недвижимости в обязательном порядке удостоверяется нотариально. Удостоверение происходит либо по месту нахождения переданного в залог имущества, либо по месту нахождения одной из сторон ипотечного договора – ипотекодателя или ипотекодержателя.

Заключая договор залога, следует опираться на закон «Об ипотеке», в частности — на статью 18.

Прочие особенности оформления договора ипотеки

Договор ипотеки недвижимого и движимого имущества (имущественных прав) удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия запрещения отчуждения или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным Государственного реестра обременений движимого имущества.

Если договор ипотеки имущества заключается в связи с заключением другого договора по этому имуществу и у нотариуса есть указанные выше документы. Во второй раз эти документы не подаются.

Передача в ипотеку недвижимого имущества, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности и закреплено за соответствующим государственным или коммунальным юридическим лицом на правах хозяйственного производства, осуществляется после получения в установленном законодательством порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления в сферу хозяйственного производства к которому принадлежит соответствующее государственное или коммунальное юридическое лицо.

На основе ипотечного договора предметом ипотеки являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость.

Согласие совладельцев повторно не требуется, если договор о залоге имущества составляется в связи с удостоверением договора купли-продажи этого имущества платежа в рассрочку.

Договор о следующем залоге уже заложенного имущества может быть удостоверен с согласия предыдущих залогодержателей, если иное не предусмотрено законом и предварительным договором залога.

Последующая ипотека, предметом которой является несколько объектов, принадлежащих разным лицам и являющихся предметом предшествующей ипотеки, допускается с согласия собственников всех объектов недвижимого имущества, переданных в общую ипотеку.

Удостоверение договора залога имущества (имущественных прав), находящегося в налоговом залоге, не допускается.

Если залоговый договор об изменениях в правах по ипотечному договору и основным обязательствам — не удостоверяется, то в таком случае изменение прав по ипотечному договору и основному обязательству осуществляется путем исполнения индоссантом (лицом, которому принадлежит залоговая) передаваемой залоговой записи ( индоссамента) в интересах другого лица (индоссанта) и передачи оригинала залогового документа в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке».